La troisième ordonnance du 20 mai 2020 ne devait donc pas être la dernière à édicter des mesures exceptionnelles en matière de gestion de copropriété en temps de crise sanitaire. La deuxième vague de la pandémie, qui a justifié un nouveau confinement, a de nouveau perturbé le fonctionnement habituel des copropriétés. L’Ordonnance n° 2020-1400 du 18 nov. 2020 (art. 8, JO 19 novembre 2020) vient donc répondre à cette nouvelle situation en prolongeant des mesures existantes, en instaurant une nouvelle période juridiquement protégée pour les mandats de syndics et de conseillers syndicaux et en complétant les mesures dérogatoires à la tenue de l’assemblée générale.
Rappelons que l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 avait permis de renouveler légalement et automatiquement les contrats de syndics échus pendant la « période juridiquement protégée », c’est-à-dire entre le 12 mars et le 24 mai 2020, jusqu’au 24 novembre 2020 au plus tard, soit six mois après la fin de la période juridiquement protégée.
Puis, l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 a allongé la durée de la période juridiquement protégée (deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit le 23 juillet inclus), et prolongé la période de renouvellement des mandats des syndics et des conseillers syndicaux.
Enfin la fin de la période juridiquement protégée fut, une nouvelle fois modifiée par l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, pour être fixée au 23 juillet 2020 inclus et le terme des mandats de syndic et de conseillers syndicaux renouvelés de plein droit par effet de l’ordonnance fut fixé au 31 janvier 2021.
Rappelons que l’ordonnance avait également élevé temporairement le nombre de voix pouvant être délégué à une seule personne à compter du 1er juin 2020 et jusqu’au 31 janvier 2021 (15 % du nombre de voix du syndicat) cela pour favoriser les votes tout en évitant un présence trop massive aux assemblées.
Risque que les syndics pouvaient de toutes les manières limiter puisque cette ordonnance leur donnait également le pouvoir de convoquer des assemblées générales sans présence physique des copropriétaires.
Désormais, l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 prolonge les dispositions déjà prises par les précédentes ordonnances et permet par ailleurs au syndic, sous certaines conditions, de pouvoir maintenir les assemblées générales qui avaient déjà été convoquées avant sa promulgation.
Cette nouvelle ordonnance édicte donc une nouvelle période juridiquement protégée pour les mandats de syndics et de conseillers syndicaux dont le terme est échu entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020, qui seront renouvelés dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau mandat, et au plus tard le 31 janvier 2021.
Les syndics pourront encore décider de recourir à l’assemblée générale électronique, ou en cas d’impossibilité à la prise de décision par vote par correspondance, jusqu’au 1er avril 2021 et non plus jusqu’au 31 janvier 2021.
Dans la même logique, un mandataire pourra continuer à recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même n’excède pas 15 % des voix du syndicat jusqu’au 1er avril 2021.
Enfin, pour les assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut « à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance ».
Le syndic peut donc décider « d’un nouveau délai de réception (par le syndic) des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier » et au plus tard au 31 janvier 2021, le but affiché étant de pouvoir « sauver » une assemblée générale qui n’aura pu se tenir physiquement à cause du confinement, et ayant rendu impossible pour le syndic de transformer l’assemblée générale en assemblée électronique ou vote par correspondance en respectant le délai de prévenance de quinze jours.
Par Renaud ARLABOSSE et Lionel ALVAREZ